Diese Dokumente sollten Sie vor dem Immobilienkauf unbedingt prüfen
Post vom 23.06.2025
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist es, sich vor dem Immobilienkauf einen gründlichen Überblick über alle relevanten Dokumente zu verschaffen. Nur so lassen sich rechtliche Risiken vermeiden und langfristig gute Entscheidungen treffen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, welche Unterlagen besonders wichtig sind – mit konkreten Beispielen aus der Praxis.
Grundbuchauszug: Wer besitzt was und wie?
Der Grundbuchauszug ist das wohl wichtigste Dokument – ein Muss für alle Käufer:innen. Er gibt Auskunft darüber, wer die Immobilie rechtlich besitzt, welche Lasten darauf liegen und ob Beschränkungen bestehen.
Worauf sollten Sie achten?
- A-Blatt: Eigentumsverhältnisse und Grundstücksnummern
- B-Blatt: Eigentümer:innen, Anteil, Erwerbsart
- C-Blatt: Lasten (Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte etc.)
Ein Beispiel aus der Praxis:
Eine Käuferin wollte eine Altbauwohnung zur eigenen Verwendung erwerben, doch ein Blick in das Grundbuch zeigte ein eingetragenes Wohnrecht für eine 92-jährige Dame. Der Kauf wurde daraufhin nicht weiterverfolgt.
Sie erhalten Grundbuchauszüge über auszug.at binnen Minuten – offiziell und rechtssicher.
Energieausweis: Wie "hungrig" ist Ihre Immobilie?
Seit 2012 ist der Energieausweis gesetzlich verpflichtend. Er verrät Ihnen, wie viel Energie ein Haus oder eine Wohnung verbraucht und wie effizient die Bauweise ist.
Wichtigste Kennzahlen:
- Heizwärmebedarf (HWB): Wie viel Energie benötigt wird
- Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE)
- Energieklasse (A+ bis G)
Ein weiteres Beispiel:
Bei einer Dachgeschosswohnung war der Energieausweis ausschlaggebend dafür, dass die Käufer:innen sich gegen eine teure Sanierung entschieden. Die Werte waren miserabel, und die Fenster ließen sich laut Bauordnung nicht tauschen.
Fragen Sie beim Besichtigungstermin explizit nach dem Dokument und vergleichen Sie die Angaben mit dem baulichen Zustand.
Baupläne und Baubescheide: Legal ist nicht selbstverständlich
Gerade bei älteren Immobilien oder "liebevoll umgebauten" Objekten sollten Sie genau hinschauen. Liegen alle Baubewilligungen vor? Sind nachträgliche Ausbauten (z. B. Wintergarten, Loggia oder Dachgeschossausbau) genehmigt worden?
Woher bekomme ich die Unterlagen?
- Von der Gemeinde oder Baubehörde
- Oft auch vom/der Eigentümer:in
Beispiel:
Bei einem Reihenhaus wurde eine Terrasse zur Veranda umgebaut – ohne Bewilligung. Nach dem Kauf wurde der Umbau beanstandet und musste zurückgebaut werden.
Betriebskosten, Rücklagen und laufende Abgaben: Der Blick in die Zukunft
Ein weiterer entscheidender Punkt sind die laufenden Kosten. Viele Käufer:innen achten auf den Kaufpreis, vergessen aber die Nebenkosten im Alltag.
Dokumente, die Sie anfordern sollten:
- Betriebskostenabrechnung (bei Eigentumswohnungen)
- Grundsteuerbescheid
- Nachweis über Rücklagenbildung (bei Eigentumsgemeinschaften)
Beispiel:
Eine Wohnung in einem Neubau ohne Rücklagen wirkte auf den ersten Blick attraktiv. Doch bereits nach einem Jahr stand eine kostspielige Sanierung an – ohne finanzielle Puffer.
Tipp: Für einen zusätzlichen Einblick in die wirtschaftliche Situation einer Hausverwaltung oder Bauträgerfirma kann auch eine Bonitätsauskunft hilfreich sein.
Widmung, Bebauungsplan und Altlastenauskunft
Je nach Immobilientyp lohnt sich auch ein Blick in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan sowie in mögliche Altlastenverzeichnisse.
- Wie darf das Grundstück genutzt werden? (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)
- Sind Erweiterungen möglich? (z. B. Zubau, Aufstockung)
- Liegt eine Umweltbelastung vor? (Altlasten, Bodenverunreinigung)
Die Gemeinde oder Online-GIS-Portale geben hier meist kostenlos Auskunft.
Kaufvertrag und rechtliche Prüfung
Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, lassen Sie diesen unbedingt prüfen – durch einen Notar oder eine Anwältin mit Immobilienrechtserfahrung.
Wichtige Punkte im Vertrag:
- Grundbuchstand und Eigentumsnachweis
- Gewährleistung und Rücktrittsklauseln
- Zahlungsmodalitäten und Treuhandabwicklung
Die besten Immobilien sind nichts wert, wenn der Vertrag Ihre Rechte nicht ausreichend sichert.
Fazit: Vorsprung durch Wissen
Wer vor dem Kauf die richtigen Dokumente prüft, trifft bessere Entscheidungen und kann Risiken besser einschätzen. Nutzen Sie Services wie auszug.at, um Grundbuch- oder Firmenbuchauszüge sofort zu erhalten. Lassen Sie sich von Fachleuten begleiten, wenn es um Energie, Baurecht und Verträge geht. Denn am Ende zahlt sich Gründlichkeit aus – in Geld, Nerven und Lebensqualität.
Checkliste:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baupläne und Baubescheide
- Betriebskostenabrechnung & Rücklagenstatus
- Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
- Altlastenauskunft (bei Grundstücken)
- Kaufvertragsentwurf zur juristischen Prüfung